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La odisea de alquilar un departamento

En la edición de abril de “El Tambor”, recorrimos las calles de nuestro barrio en busca de detectar cuáles son las principales demandas o inquietudes que tienen los vecinos y vecinas de Montserrat. Uno de los puntos que surgió fue el de los alquileres o, como preferimos aquí en esta redacción, el acceso a la vivienda.

 

La situación actual pone de relieve que la ley de alquileres que ya rige desde hace tres años y se ideó para beneficiar tanto a inquilinos como propietarios, está dejando un déficit importante, sobre todo para los primeros.

La ley sancionada en 2020 modificó una serie de cuestiones importantes:

-          Los contratos deben durar 3 años como mínimo (antes eran dos)

-          La actualización de los precios es anual y se lleva a cabo a partir del Índice de Contratos de Locación que publica el Banco Central (antes eran semestrales y los acuerdos eran entre las partes)

-          El anticipo es de un mes (antes, era un mes por cada año de contrato, es decir dos meses)

-          El depósito de garantía debe ser devuelto al restituir el inmueble

-          Las reparaciones debe pagarlas el propietario

-          Las expensas extraordinarias debe abonarlas el propietario

-          Los contratos deben estar registrados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)

A priori, parecería que las condiciones son más favorables para los y las inquilinas. Lo cierto es que la espiralización del índice inflacionario generó el primer punto de conflicto; las actualizaciones rozan un promedio que va entre el 80 y 100% lo cual lleva casi a duplicar lo que se paga antes de que se modifique. A su vez –y como lo hemos tratado con anterioridad en El Tambor- en los últimos tiempos, ganó bastante terreno el alquiler temporal de vivienda, al estilo AirBnB. Este dato no aporta demasiada tranquilidad en un momento en el que alquilar en la Ciudad se ha convertido en una odisea, o en un privilegio para algunos pocos.

Si comenzamos a caminar las calles de nuestro barrio podremos ver carteles de alquiler en viviendas, con teléfonos de inmobiliarias o quizás, algún sitio en internet. Lo cierto es que lo más práctico es entrar en las páginas que se dedican a tener anuncios de este estilo. Consultamos en Argenprop y Zonaprop, dos de los más conocidos, para saber más o menos cuánto cuesta un alquiler de un departamento de dos ambientes. Los precios van desde los 75 mil hasta los 120 mil pesos mensuales algo que nos lleva irremediablemente a pensar que hay que tener un salario bastante elevado para poder hacerle frente de manera individual. En el caso de ser un hogar con dos ingresos, sería más liviano, pero estamos hablando de destinar entre cuarenta y sesenta mil pesos por mes para este rubro. Si a esto le sumamos el problema de la dolarización que atraviesa el mercado inmobiliario y la escasa -o nula- intervención del gobierno local- la cosa es más complicada aún.

En Zonaprop, para lo que respecta a la Comuna 1 la oferta de inmuebles, los números hablan por sí mismos. Puerto Madero lidera el ranking con 656 departamentos en alquiler; lo siguen Retiro (196) y San Nicolás (90), mientras que San Telmo gana terreno (71) producto del proceso de gentrificación: la peatonalización de alguna de sus calles, la gran oferta gastronómica y cultural que hay. Nuestro barrio, tiene tan solo 30 viviendas publicadas y Constitución, el que menos tiene (6).

Volviendo al universo de los AirBnB, por lo general, los precios suelen cotizarse en dólares, lo que también lo vuelve una dificultad para los alquileres tradicionales. Un estudio de la consultora PxQ -encabezada por el ex Ministro de Economía Emmanuel Alvarez Agis-, sostiene que un inmueble alquilado como vivienda tradicional puede generar 980 mil pesos por mes. En simultáneo, si fuese alquilada 10 días en AirBnB, duplicaría ese monto mientras que, si llegase a los 15 días estaríamos hablando de casi 2.7 millones de pesos anuales. Mucho más rentable por donde se lo mire. 

Montserrat y San Nicolás son los barrios de la comuna más afectados por este tema, aunque Retiro sea el que más viviendas en alquiler temporal ofrece; fundamentalmente por ser parte del casco histórico de la ciudad y por la cercanía con distintos lugares de interés turístico general.

En paralelo, otra situación es la enorme cantidad de viviendas vacías. Según un estudio realizado En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en 2021 por la Mesa de estudio de Viviendas Vacías – integrada por organizaciones sociales y Defensoría del Pueblo de la Ciudad- relevó que 1 de cada 10 viviendas en la Ciudad se encuentran vacías, cifra que resolvería casi por completo los problemas habitacionales de Buenos Aires. Pero no hay regulación al respecto; hace no mucho tiempo, la oposición porteña presentó un proyecto de ley para la sanción de un impuesto a la vivienda ociosa pero el oficialismo porteño no acompañó en la legislatura. Tampoco el de la creación de una inmobiliaria del estado para poder regular el mercado.

En lo que va del año, los departamentos ofrecidos acumulan un 53.2% por encima de la inflación (41.9%) e ICL (34.0%), según el último relevamiento realizado por Zonaprop. Cada vez es más difícil conseguir un departamento de dos ambientes en Buenos Aires por menos de $110.000 por mes. Estos aumentos, sin dudas mejoraron la rentabilidad de los contratos –hoy ronda el 4.95% anual en dólares*-; tal es así, que se necesitarían 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión. El condimento más picante en todo esto es que al ser año electoral, muchos propietarios no quieren renovar los contratos o iniciar nuevos, lo que disminuye la oferta aún más, aumentando así el valor de los contratos.

¿Cómo resolver este problema? Evidentemente y a estas alturas, dependerá de decisiones políticas que pueda tomar el ejecutivo porteño puesto que la autorregulación del mercado estaría siendo favorable solamente para el sector de los propietarios. Más allá de incidir o no en los precios, existe una carencia de política pública en este tema.

El Gobierno de la Ciudad, encabezado por Horacio Rodriguez Larreta, lanzó 3 programas al respecto: Garantía + fácil, Alquilar + Fácil, y Refacción + Fácil.

“Alquilar + fácil” es un programa que brinda financiamiento para inquilinos, a través de un crédito que otorga el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), por un monto de hasta tres meses el precio mensual de alquiler para financiar los gastos iniciales que requiere la vivienda. 

“Garantía + fácil”, busca contribuir en una bonificación de hasta el 70% el costo del seguro de caución, que reemplaza la garantía propietaria, y “Refacción +fácil” es un programa de microcréditos para refacción de unidades fuera del mercado de alquiler.

A priori, son créditos. Las y los inquilinos deben devolver ese dinero, en un marco en el que, como explicamos anteriormente, ya los costos son bastante altos.

En definitiva, estos puntos que estamos repasando, explican por qué los vecinos de Montserrat mencionan el tema de los alquileres o en general, al acceso a la vivienda, más allá de existir otros tantos puntos. Evidentemente lo que está a la vista, es que existe una necesidad en este aspecto. Lo que no se ve, son políticas públicas directas por parte del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. No hay medidas que solucionen a fondo los problemas de falta de garantía propietaria que se exige, ni tampoco regulación de precios o subsidios.

Bueno, subsidios, sí. Sólo el subsidio habitacional, que va atado a los exorbitantes precios que piden algunos hoteles por habitaciones muy pequeñas, que pueden ascender a los 20 o 25 mil pesos, pero nos corremos del eje de alquiler de departamentos para ingresar en el tema hoteles familiares que, podremos dejarlo para otra ocasión.

 *según publicó el Diario La Nación el pasado 29 de junio.